La licencia de obra para piscina no es un trámite único que valga para toda la Comunidad de Madrid. En Las Rozas exigen licencia urbanística con proyecto visado; en Pozuelo de Alarcón y en Alcobendas, la misma piscina va por declaración responsable. La ley regional deja el detalle en manos de cada ayuntamiento, y ahí se pierde la gente. Qué se pide, cuánto tarda, cuánto cuesta y por qué la piscina de junio se decide en octubre.
¿Hace falta licencia de obra para piscina? Permiso siempre; el tipo depende del municipio
Lo que no admite discusión: una piscina de obra enterrada es una construcción. No hay ningún supuesto en la Comunidad de Madrid en el que puedas excavar un vaso sin presentar nada en el ayuntamiento.
Lo que cambia es qué presentas. La Ley 9/2001 del Suelo de la Comunidad de Madrid, tras la reforma de la Ley 1/2020, divide las actuaciones en dos vías: licencia urbanística (artículo 152) y declaración responsable (artículo 155). Y aquí el detalle que casi nadie cuenta: la piscina no aparece con nombre y apellidos en ninguna de las dos listas. La ley habla de movimientos de tierra, de obras que requieren proyecto y de talas de arbolado. Encajarla en una casilla u otra lo hace cada ayuntamiento con su ordenanza.
De ahí que dos parcelas separadas por diez kilómetros de la A-6 tengan trámites distintos. Las Rozas exige licencia urbanística para piscinas de uso no colectivo, con proyecto visado. Pozuelo de Alarcón tiene un modelo propio de declaración responsable para piscinas en residencial unifamiliar no comunitarias, y Alcobendas también las tramita así. Madrid capital va por la Ordenanza 6/2022, que reparte las obras entre su Anexo I (licencia) y su Anexo II (declaración responsable).
Ojo. Los datos de este artículo están verificados a fecha de publicación, pero cada ayuntamiento tiene su propia ordenanza y su propio planeamiento, y ambos se modifican. Antes de contratar nada, consulta la ordenanza de tu municipio y las condiciones de tu ordenanza de zona. Esto es información general y no sustituye al asesoramiento de un técnico competente que mire tu parcela y tu expediente.
La diferencia real entre licencia y declaración responsable
| Licencia urbanística | Declaración responsable | |
|---|---|---|
| Ejemplos en la región | Las Rozas de Madrid | Pozuelo de Alarcón, Alcobendas |
| Cuándo puedes empezar | Cuando te la conceden por escrito | Desde la presentación, si va completa y correcta |
| Quién comprueba la legalidad | El ayuntamiento, antes de autorizar | Tú y tu técnico; el ayuntamiento controla después |
| Plazo de la Administración | Tres meses (art. 154.7 Ley 9/2001) | Control posterior de conformidad |
| Riesgo principal | Esperar y que te la denieguen | Que el control posterior falle con la obra ya hecha |
La declaración responsable es más rápida, pero no es barra libre: te traslada la carga de la prueba. Si firmas que cumples y no cumples, el ayuntamiento puede paralizar la obra y abrir expediente. Con el vaso ya gunitado, eso sale caro.
Qué documentación pide normalmente un ayuntamiento
Varía, pero hay un núcleo que se repite. Las Rozas publica una memoria de datos básicos con quince apartados obligatorios. De ahí sale este bloque:
- Memoria técnica firmada por técnico competente.
- Planos: situación, emplazamiento, planta acotada, secciones y detalles del vaso.
- Plano topográfico con estado actual y propuesto, para justificar cotas y tierras.
- Justificación urbanística: linderos, ocupación y, si procede, plazas de aparcamiento.
- Estudio geotécnico (según terreno y municipio), seguridad y salud y gestión de residuos.
- Inventario del arbolado con especie, diámetro medido a 1,30 m, fotografías y destino de cada ejemplar.
- Plano de saneamiento: adónde va el vaciado del vaso y el lavado del filtro. El que más requerimientos genera.
- Presupuesto desglosado, del que sale el presupuesto de ejecución material que sirve para liquidar impuestos.
- Definición del cuarto de máquinas. En Las Rozas, el casetón de la depuradora no puede pasar de 3 m² ni de 1,50 m de altura.
- Si va por licencia, visado colegial del proyecto cuando el municipio lo exija y designación de dirección facultativa.
Cuánto tarda en concederse el permiso para construir la piscina
El plazo legal está claro: tres meses para resolver una licencia urbanística, según el artículo 154.7 de la Ley 9/2001 vigente desde octubre de 2020.
Ahora lo importante, y donde más información falsa circula: ese silencio no juega a tu favor. Pasados los tres meses sin resolución expresa, la solicitud se entiende desestimada. Y el artículo 11.4 del texto refundido de la Ley de Suelo estatal impide adquirir por silencio las licencias de obra de nueva planta y de movimientos de tierra. Traducido: si nadie te contesta, no puedes empezar.
En la práctica, contando la subsanación que casi siempre llega:
- Redacción del proyecto: de dos a cuatro semanas.
- Declaración responsable: efectos desde la presentación completa; de días a un par de semanas con la preparación.
- Licencia urbanística: de uno a tres meses lo habitual, hasta cinco o seis con subsanaciones o informes sectoriales.
El papeleo de una piscina no suele ser lo caro: es lo lento. Un expediente bien presentado a la primera se resuelve en semanas; uno con el plano de saneamiento a medias se va a meses.
Lo que cuesta el trámite: tasas e ICIO
El ICIO
Se calcula sobre el presupuesto de ejecución material. El artículo 102 del texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales deja fuera de la base imponible el IVA, las tasas, los honorarios técnicos y el beneficio industrial del contratista. El tipo lo fija cada ayuntamiento con un máximo del 4 %: Madrid capital lo tiene en el 3,75 % desde enero de 2024; Las Rozas y Alcobendas, en el 4 % según sus ordenanzas fiscales de 2025.
Y ojo: el ICIO se devenga al iniciar la obra, se haya obtenido o no la licencia. Construir sin papeles no ahorra el impuesto: añade la sanción.
La tasa por servicios urbanísticos
Es lo que cobra el ayuntamiento por tramitar el expediente, y es independiente del ICIO. En Las Rozas va por escala descendente: 1,05 % hasta 60.000 € y hasta el 0,84 % por encima de 240.000 €, con mínimo de 63,08 €. Otros municipios usan tarifas fijas.
Con un presupuesto de ejecución material de 25.000 €, ICIO al 4 % y tasa al 1,05 %: 1.000 € más 262,50 €, unos 1.262 € de coste municipal. Los honorarios del técnico, aparte.
Las cuatro reglas que más veces obligan a mover la piscina de sitio
Son las que tumban proyectos que el propietario daba por hechos. O se resuelven en el plano, o a martillo.
1. La distancia de la piscina al lindero
Motivo número uno de replanteo. No hay una distancia única en la Comunidad de Madrid: la fija el planeamiento de cada municipio y la ordenanza de zona de tu parcela. Como referencia, Las Rozas exige un mínimo de 1 metro en perpendicular desde la lámina de agua a cualquier lindero, y hay que comprobarlo en los cuatro. Otros piden más, y hay ordenanzas que miden desde el borde del vaso. En una parcela de 400 m², pasar de 1 a 3 metros puede dejarte sin sitio para una piscina de 8×4. Se mira antes de decidir medidas.
2. La ocupación máxima de parcela
Una regla que ahorra disgustos y casi nadie conoce. En Las Rozas, si el vaso no sobresale más de 1,50 m sobre el terreno natural, no computa como ocupación; si la supera, sí. Es decir: una piscina enterrada suele no gastar ocupación, pero una elevada sobre un desnivel puede gastarla toda. Si ya tienes casa, porche y garaje y vas justo, este punto lo decide todo.
3. El arbolado
El que más sorprende. La Ley 8/2005 de Protección y Fomento del Arbolado Urbano de la Comunidad de Madrid alcanza también al arbolado privado, y el artículo 152 de la Ley del Suelo sujeta expresamente a licencia las talas y el trasplante de árboles.
Lo grave viene después: cuando la tala es inevitable hay que acreditar la inviabilidad de cualquier alternativa y, en su caso, reponer un ejemplar adulto de la misma especie por cada año de edad del árbol eliminado. Un pino de treinta años sale carísimo de quitar. Por eso piden el inventario con fotos y diámetros.
4. La distancia a la edificación y a las instalaciones
La piscina debe separarse de la vivienda lo suficiente para no comprometer la cimentación, y esa distancia depende del terreno, de la profundidad del vaso y de cómo esté cimentada la casa: no es un número de ordenanza, es un cálculo. También hay que respetar servidumbres, acometidas y arquetas.
Si tu parcela es suelo rústico o está protegida
Cambia el escenario entero. En suelo no urbanizable no basta el ayuntamiento: hace falta una calificación urbanística, autorización previa a la licencia municipal que se pide a través del ayuntamiento y resuelve la Comunidad de Madrid.
Los plazos son otros: tres meses máximo, que suben a seis si el expediente lleva información pública, y el silencio también es desestimatorio. A eso hay que sumarle la tramitación municipal posterior.
Si además está en suelo no urbanizable de protección, entran informes sectoriales: Las Rozas obliga a comprobar si la parcela está afectada por ADIF, carreteras, patrimonio, confederación hidrográfica, vías pecuarias o líneas eléctricas. El riesgo posterior también es mayor, como se ve más abajo.
Normativa de piscinas particulares: qué seguridad se te exige y qué no
Hay una confusión muy extendida entre lo que se le pide a la piscina de una comunidad y a la de un chalet. La norma de referencia es el Decreto 99/2024, de 30 de octubre (BOCM del 31 de octubre de 2024), que sustituye al Decreto 80/1998 y clasifica las piscinas en tipos 1, 2, 3A y 3B, en línea con el Real Decreto 742/2013.
| Piscina unifamiliar (tipo 3B) | Piscina de comunidad (tipo 3A) | |
|---|---|---|
| Ámbito del Decreto 99/2024 | Excluida con carácter general | Incluida |
| Socorrista | No | Exceptuadas las comunidades de hasta 30 viviendas |
| Autocontrol del agua | No exigible | Régimen aligerado |
| Elementos de seguridad | Lo que diga la ordenanza municipal | Escaleras, andén perimetral, salvavidas |
| Vaso fuera de temporada | Cubierto o vallado mediante algún procedimiento eficaz | |
Sobre el vallado, la pregunta más repetida: no existe una obligación estatal de vallar la piscina de un chalet particular. Eso no significa que no puedas estar obligado: puede venir de tu ordenanza municipal, y algunos ayuntamientos lo imponen como condición de la licencia. Consúltalo; no lo des por hecho.
Al margen del papel: una piscina sin proteger en una parcela con niños es un riesgo real y una fuente de responsabilidad civil. Vallado de al menos 1,20 m con puerta de cierre automático hacia fuera, cobertor o alarma.
Cuánto se tarda en hacer una piscina de obra: el calendario mes a mes
La parte que más dinero ahorra y menos se lee. La piscina no tarda lo que tarda la obra: tarda la obra más el trámite más la cola de la primavera. La ejecución, con equipo propio y sin sorpresas de terreno, va de tres o cuatro semanas para el vaso solo a mes y medio o dos meses con obra exterior alrededor. El curado del hormigón proyectado no se acelera, y el frío lo alarga.
| Cuándo | Qué pasa |
|---|---|
| Septiembre – octubre | Visita técnica, comprobación de retranqueos y ocupación, presupuesto y encargo del proyecto. |
| Octubre – noviembre | Redacción del proyecto (2 a 4 semanas) y presentación en el ayuntamiento. |
| Noviembre – enero | Tramitación. Con declaración responsable ya podrías empezar; con licencia, hasta tres meses más subsanación. |
| Enero – febrero | Licencia, liquidación de ICIO y tasas, replanteo y excavación. |
| Febrero – marzo | Muros, ferralla, gunitado, curado, enfoscado, impermeabilización e instalaciones. |
| Marzo – abril | Revestimiento, coronación, remates y pruebas de estanqueidad. |
| Abril – mayo | Llenado, puesta en marcha y equilibrado del agua. |
Ahora al revés. Si decides en abril, el proyecto se redacta en mayo, la licencia sale en julio y la obra se ejecuta en agosto. Te bañas al verano siguiente. Ese es el motivo real por el que esto se decide en otoño: el trámite come meses que nadie descuenta.
Qué te pueden reclamar si la haces sin licencia
Se ven piscinas hechas a lo callado con la idea de que en cuatro años prescribe. Ya no es cierto en la Comunidad de Madrid. La Ley 7/2024, de 26 de diciembre, en vigor desde el 28 de diciembre de 2024, amplió los plazos:
- Seis años con carácter general, frente a los cuatro anteriores.
- Quince años en suelo no urbanizable de protección.
- Sin plazo en viales, zonas verdes, espacios libres y bienes de dominio público.
Y no es una multa y se acabó. Son dos expedientes en paralelo: sancionador y restablecimiento de la legalidad. Detectada la obra se ordena la suspensión inmediata y se requiere al promotor y al propietario para que en dos meses soliciten la legalización. Si no se pide, o se deniega porque la obra no es legalizable, procede la orden de demolición a costa del propietario. Pagar la multa no extingue el deber de demoler.
Y dos consecuencias fuera del ayuntamiento: la piscina sin legalizar ensucia la venta del inmueble y puede dejarte fuera de cobertura del seguro de hogar.
Ojo con el catastro. Aunque el ayuntamiento no pase por la puerta, las ortofotos detectan piscinas nuevas, y una alteración catastral no declarada arrastra su propia regularización y su recibo de IBI.
Preguntas frecuentes
¿Necesito licencia para una piscina desmontable?
Depende del municipio. Una desmontable de lona que se monta y se quita cada verano no suele requerir trámite. Si se instala de forma permanente, se ancla al terreno o exige movimiento de tierras, muchos ayuntamientos la tratan como construcción.
¿Puedo empezar la obra si el ayuntamiento no me contesta?
No. En la Comunidad de Madrid el silencio en las licencias urbanísticas es desestimatorio a los tres meses, y la ley estatal impide adquirir por silencio las licencias de obra de nueva planta y de movimiento de tierras. Toca reclamar por escrito, no coger la excavadora.
¿Cuánto cuesta la licencia de piscina en Madrid?
Dos conceptos municipales: el ICIO, con máximo legal del 4 % del presupuesto de ejecución material (3,75 % en Madrid capital, 4 % en Las Rozas y Alcobendas), y la tasa por servicios urbanísticos, que en Las Rozas es del 1,05 % hasta 60.000 € con mínimo de 63,08 €. Los honorarios del técnico van aparte.
¿A qué distancia del lindero tengo que poner la piscina?
No hay respuesta válida para toda la Comunidad de Madrid: la fija el planeamiento de cada municipio y la ordenanza de zona de tu parcela. Las Rozas exige un mínimo de 1 metro desde la lámina de agua a cualquier lindero; otros piden más y algunos miden desde el borde del vaso.
Tengo una piscina antigua sin legalizar, ¿puedo legalizarla ahora?
Si es compatible con el planeamiento vigente, sí: se presenta un proyecto de legalización que acredite lo ejecutado. Si no lo es (invade retranqueo, excede ocupación, suelo protegido), se deniega y procede el restablecimiento de la legalidad. Que lo evalúe un técnico antes de mover nada.
Cómo lo llevamos nosotros
En Revespi construimos con equipo propio y trabajamos con el técnico que firma el proyecto desde la primera visita. Comprobamos retranqueos y ocupación sobre la parcela antes de proponerte medidas, para no dibujar una piscina que luego no cabe.
Puedes ver cómo trabajamos en construcción de piscinas en Madrid, la parte estructural en gunitado, o pedirnos números en presupuesto.
Si quieres bañarte en mayo, esto se empieza ahora
Vemos tu parcela, comprobamos qué permite tu ayuntamiento y te decimos qué piscina cabe de verdad.
Quién firma esto
Revespi construye y reforma piscinas de obra en la Comunidad de Madrid con equipo propio. Somos empresa acreditada en el REA (Registro de Empresas Acreditadas).
